Najczęściej wyszukiwane:
para-kartony-klucze-przeprowadzka

Zakup nieruchomości
na rynku pierwotnym

Czas czytania – 6 minut

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym

Każdy z nas ma inny pomysł na własne cztery kąty – niektórzy marzą o domku na wsi, inni wolą korzystać z możliwości, jakie daje miasto. Tu rozwiązań jest kilka. Co prawda w mieście też możemy wybudować dom, jednak zdecydowana większość ofert, dotyczy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym lub na rynku pierwotnym. Tej ostatniej grupie naprzeciw wychodzą deweloperzy, którzy realizują coraz więcej atrakcyjnych inwestycji. Jednak pierwotny rynek mieszkań rządzi się swoimi prawami. Kupno nieruchomości to spore wyzwanie i poważna decyzja życiowa. Przygotowujesz się do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym? Poniżej zebraliśmy kilka przydatnych wskazówek, które pomogą Ci przejść przez ten proces. Co warto wiedzieć, o co pytać? Sprawdź najważniejsze informacje.

Finansowanie zakupu mieszkania

Zanim zaczniesz przyglądać się ofercie rynkowej, ustal, jakie nieruchomości znajdują się w zasięgu Twojego portfela. Od tego, ile jesteś w stanie przeznaczyć na inwestycje, zależeć będzie zakres Twoich poszukiwań. Jeśli nie jesteś w stanie samodzielnie sfinansować inwestycji, zapewne przy zakupie mieszkania będziesz musiał skorzystać z kredytu hipotecznego. Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę z deweloperem, najpierw udaj się do banku, gdzie doradca wstępnie oszacuje dostępną dla Ciebie kwotę kredytu, z uwzględnieniem Twoich dochodów i innych zobowiązań. Poznasz też wymagania dotyczące wkładu własnego. (Proces przyznawania kredytu krok po korku opisaliśmy w artykule Zamieszkaj na swoim.) 

Nieruchomość kupowana od dewelopera, zazwyczaj jest przekazywana w stanie deweloperskim. Dobrze przeanalizuj swój budżet i wypisz wszystkie koszty, które w związku z tym poniesiesz. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, pamiętaj, aby w swoich wyliczeniach uwzględnić środki, które będą Ci potrzebne na wykończenie i urządzenie mieszkania. Złożenie wniosku o dodatkowe pieniądze na tym etapie jest dużo mniej czasochłonne niż ponowne składanie wniosku o zwiększenie kredytu już po odbiorze nieruchomości.
 

  WAŻNE - pamiętaj o tym przed zakupem nieruchomości 

Finansowanie mieszkania na rynku pierwotnym z kredytu hipotecznego, różni się od tego, kiedy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. Banki nie zawsze udzielają kredytu na mieszkanie, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła - wypłacają środki dopiero po ukończeniu określonego etapu budowy. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy zapytać dewelopera o obecny stan zaawansowania inwestycji, prognozowany harmonogram płatności transz i odbioru mieszkania. 

Rynek pierwotny - to warto wiedzieć

Masz już na oku konkretne mieszkanie? A deweloper twierdzi, że jego cena jest okazyjna i wiele innych osób również rozważa jego zakup, więc lokal może w każdej chwili zniknąć z oferty? Spokojnie. Zakup mieszkania to inwestycja na lata, dlatego warto sprawdzić najważniejsze kwestie związane z zakupem nieruchomości. Zachęcamy Cię, abyś przed podjęciem decyzji zatrzymał się na chwilę, przeanalizował różne oferty i zweryfikował informacje o nich. Dobrze, jeśli Twoja decyzja nie będzie podjęta pod wpływem impulsu, tylko poprzedzona rozsądnym procesem decyzyjnym. Obecnie możliwości na rynku nieruchomości są bardzo duże. Z pewnością dopasujesz coś do siebie, bez presji czasu.

Na co zwrócić uwagę, gdy planujesz zakup mieszkania?

Jedną z najważniejszych kwestii, jeśli chodzi o zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest weryfikacja dewelopera. Na co należy zwrócić uwagę? 

zakup nieruchomości u deweloperaSprawdź dewelopera

Zacznij od sprawdzenia historii jego dotychczasowych inwestycji, m.in. to czy deweloper wywiązał się ze swoich zobowiązań w stosunku do poprzednich inwestorów? Czy budynki zostały oddane na czas i czy nie wykazują żadnych wad technicznych? Pamiętaj, by omijać deweloperów, którzy sprzedają nowe mieszkania jeszcze przed uregulowaniem wszystkich aspektów formalno-prawnych. Firma, która sprzedała już wiele nieruchomości, będzie chwaliła się swoimi realizacjami na stronie internetowej.

Zgodnie z obowiązującym prawem, deweloper ma obowiązek przygotować i przedstawić Ci na żądanie prospekt informacyjny. Warto sprawdzić informacje w nim zwarte. Dokument ten znacznie ułatwi Ci weryfikację oferty inwestycji. Znajdują się w nim między innymi takie informacje jak:

szczęśliwa para-meble-kwiat-kartony z przeprowadzki
  • dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera — doświadczenie i poprzednie inwestycje,
  • status prawny nieruchomości, zezwolenia
  • plan zagospodarowania przestrzennego i planowane w okolicy inwestycje infrastrukturalne,
  • termin zakończenia budowy i przeniesienia własności nieruchomości,
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.


lokalizacja i metraż inwestycji   Zwróć uwagę na lokalizację oraz metraż mieszkania 

Kolejną istotną kwestią przy wyborze lokalu jest jego lokalizacja. Przeanalizuj, ile zajmie Ci dojazd do pracy. Sprawdź, czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoły lub miejsca, z których często korzystasz np. siłowania, trasy rowerowe, place zabaw, parki, zielona przestrzeń na spacer z psem. Jeździsz samochodem? Zwrócić uwagę na miejsca parkingowe. Częściej korzystasz z komunikacji miejskiej? Sprawdź połączenia komunikacyjne np. czy w pobliżu znajduje się przystanek autobusowy. Nowe mieszkania często budowane są na obrzeżach miast, gdzie komunikacja nie jest jeszcze tak rozbudowana. Warto więc sprawdzić, czy np. w planach miasta uwzględniono nowe połączenie komunikacyjne lub budowę przystanków bliżej Twojego osiedla.

Przy wyborze lokalu zwróć też uwagę na jego metraż i układ. Co prawda, wybór nieruchomości to kwestia bardzo indywidualna i często zależna od naszych zdolności finansowych. Warto jednak wstępnie zaplanować jak mieszkanie ma wyglądać i oszacować koszty, które możemy ponieść w związku z wyposażeniem lub ewentualną przebudową pomieszczeń. Być może lampa wcale nie będzie wisieć nad centralną częścią stołu, tak jak to sobie wyobrażaliśmy, a wstawienie do sypialni łóżka i szafy, spowoduje, że przestrzeń pokoju drastycznie się zmniejszy.

Zakup nowej nieruchomości krok po kroku

Gdy już zdecydujesz się na zakup mieszkania, przyjdzie czas na podpisanie umowy z deweloperem. Ten najprawdopodobniej zaproponuje Ci podpisanie umowy deweloperskiej. Bezpieczniej będzie jednak zacząć od umowy rezerwacyjnej i to właśnie takie rozwiązanie Tobie polecamy. Jakie są różnice między tymi dwoma dokumentami?

umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna  Umowa Deweloperska, czy Umowa Rezerwacyjna?

  • Umowa Deweloperska

    Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów. W ramach tego rodzaju umowy deweloper zobowiązuje się do sprzedaży danej nieruchomości. Nabywca, czyli Ty, deklaruje wpłacenie pierwszej transzy w ciągu kilku tygodni od zawarcia umowy. Pamiętaj jednak, że sama umowa deweloperska nie przenosi jeszcze na Ciebie prawa własności nieruchomości. Treść umowy regulowana jest przez ustawę deweloperską – przed jej podpisaniem warto sprawdzić dostępny w internecie rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK. Zebrano tam postanowienia, które są niekorzystne dla klientów, a które były wykorzystywane przez różnych deweloperów w przeszłości. Zwróć uwagę na treść umowy m.in. czy znajdują się w niej niejednoznaczne zapisy, czy być może treść jest zbyt ogólna. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, dopytuj.

  • Umowa Rezerwacyjna

    Warto zaproponować deweloperowi inne rozwiązanie – podpisanie umowy rezerwacyjnej. Taka forma umowy jest w zupełności wystarczająca do rozpoczęcia procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny, a jednocześnie niesie za sobą znacznie mniej początkowych kosztów i zobowiązań. Wraz z umową rezerwacyjną deweloper powinien dostarczyć Ci dokumenty, które pozwolą upewnić się, że Twoja wcześniejsza weryfikacja inwestycji była prawidłowa, m.in.

    • prospekt informacyjny,
    • wzorzec umowy deweloperskiej,
    • pozwolenie na budowę.

    Samo podpisanie umowy rezerwacyjnej powinno być bezpłatne – jest to zwykła umowa cywilno-prawna, w ramach której deklarujesz chęć zakupu danego mieszkania, a deweloper zobowiązuje się do wyłączenia go ze sprzedaży. Rozwiązanie to najczęściej wiąże się z koniecznością wpłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera – później zostaje ona wliczona w poczet ceny mieszkania. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, jak wpłata ta zostanie nazwana:

    • zaliczka – jeśli w umowie będzie mowa o zaliczce, w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania, środki w całości zostaną zwrócone kupującemu, czyli Tobie.
    • zadatek – jeśli w umowie określimy, że wpłacamy zadatek, to w przypadku gdy nie dojdzie do zakupu z Twojej winy, nie otrzymasz zwrotu środków. Jeśli natomiast to deweloper nie wywiąże się z umowy, będzie zobowiązany zwrócić Tobie zadatek w podwójnej wysokości.

    Oprócz tego w umowie rezerwacyjnej określa się termin jej obowiązywania – zazwyczaj około miesiąca. Czas ten w zupełności wystarcza, aby otrzymać z banku decyzję kredytową. Na wypadek ewentualnej zmiany planów, od umowy rezerwacyjnej możesz łatwo odstąpić, co w przypadku umowy deweloperskiej wiązałoby się z utratą części środków i kolejną wizytą u notariusza.


Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej i tak finalnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Jednak najlepiej zrobić to już po pozytywnej decyzji kredytowej lub po zawarciu umowy kredytowej z bankiem.
 
Kiedy podpiszesz umowę z bankiem, a deweloper otrzyma swoją pierwszą transzę, pamiętaj o dopełnieniu pozostałych formalności:
 
zawarcie umowy  Zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości
 
Akt notarialny, na mocy którego własność nieruchomości zostanie przeniesiona na Ciebie, jest najważniejszą umową w całym opisanym procesie. Można będzie go zawrzeć po ukończeniu wszystkich prac budowlanych przez dewelopera, oddaniu nieruchomości do użytku, a także po wypłacie wszystkich transz na rachunek dewelopera lub rachunek powierniczy. Kiedy powyższe czynności będą spełnione, deweloper poinformuje Cię o proponowanym terminie odbioru mieszkania i zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa ta będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami, o które warto wcześniej zapytać notariusza. 
 
złożenie księgi wieczystej  Założenie księgi wieczystej oraz złożenie wniosku o wpis hipoteki 
 
Do czasu ustanowienia hipoteki będziesz mieć podwyższone oprocentowanie, dlatego warto zadbać o to, aby taki wpis został dokonany możliwie jak najszybciej. Jednak w przypadku rynku pierwotnego nie wszystko zależy od Ciebie. Wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki może nastąpić nie wcześniej niż po  podpisaniu wyżej opisanej umowy przeniesienia własności. O ile obowiązek złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej oraz ujawnienie prawa własności, leży po stronie notariusza, o tyle w kwestii wpisu hipoteki masz wybór. Dlatego przed spotkaniem z notariuszem zastanów się, czy chcesz, aby to on złożył w sądzie wniosek o wpis hipoteki, czy wolisz zrobić to samodzielnie. Niezależnie od decyzji, będziesz potrzebować do tego odpowiednich oświadczeń z banku, który udzielił Ci kredytu. W tym celu zgłoś się do doradcy jeszcze przed planowanym terminem podpisania aktu przeniesienia własności. 
 
ubezpieczenie nieruchomości Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 
 
Każdy bank będzie wymagał takiego ubezpieczenia wraz z dokonaniem cesji praw z polisy na rzecz banku. Jednak taki obowiązek będzie Cię dotyczył dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Zapoznaj się z ofertą ubezpieczeniową banku – możliwe, że uda Ci się zorganizować wszystkie formalności związane z ubezpieczeniem w placówce lub przez kanały elektroniczne. Zarówno polisę, jak i wyżej wspomniane dokumenty należy dostarczyć do banku w wymaganej przez niego formie. Jeżeli skorzystasz z ubezpieczenia oferowanego przez bank, unikniesz obowiązku corocznego dostarczania aktualnej polisy. Część dokumentów, czy wniosków możesz złożyć w banku przez internet.


Teraz możesz przeglądać katalogi wnętrzarskie

kobieta-mężczyzna-pies-zaglądają do kartonu

Kiedy wszystkie opisane powyżej etapy będą już za Tobą, poczujesz zapewne ogromną satysfakcję. Będziesz mógł rozsiąść się wygodnie w fotelu i zacząć przeglądać katalogi wnętrzarskie. No bo jak lepiej można spożytkować czas oczekiwania na wybudowanie nieruchomości przez dewelopera?


Materiał ma charakter edukacyjny i nie stanowi opisu oferty banku.
 

Co słychać w banku porad?

O bankowości piszemy prosto. Zaczerpnij kolejną dawkę inspirującej wiedzy z poradnika finansowego.